נדל"ן ארצות הברית

זהירות מ"שמיים כחולים"  -  שוק הנדל"ן הנוכחי בארצות הברית, תחזית

מאת: דוד בוטלר

"אנשים משתגעים כשהם נמצאים בעדר אולם חוזרים לשפיות כשהם לבד"  צ'רלס מקיי

למרות ההתפרצות הברורה מאליה של בועת הבתים וההקפאה הצמודה של שווקי האשראי, חזאים ומשקיעים רבים מציעים ששוק נדלן יגיע בקרוב לתחתית הצניחה שלו.

גם עכשיו ארגון סוכני נדל"ן חושבים שמכירות הבתים יעלו בעתיד הקרוב, בשנה הקרובה. זה יכול להיות נהדר אם זה היה הגיוני.

אבל זה לא הגיוני. מלבד בהתגברות הבעיות במערכת הפיננסית ובשוק האשראי יש בעיה מסיבית של נפילת מחירי הבתים. היום שוק ה נדל"ן נמצא במצב יחודי.
בארבעים וחמש השנים שקדמו ל-1995 מחירי הבתים (כפוף לאינפלציה) כמעט לא עלו כלל. במהלך העשור האחרון מחירי הבתים עלו בכ- 70% מעל האינפלציה.

כתוצאה מכך יש הערכה ששמונה טריליון דולרים נוצרו ב"בועת עושר". זה הרבה "שמים כחולים" בשוק של ה נדל"ן העכשווי.

העובדה שבמחקרם הרבעוני האחרון, "גלובל אינסייט" (המובילים בניתוח אקונומי, תחזיות ומודיעין שיווקי) הסיקו שלמרות נפילת מחירי הבתים, הבתים מוערכים בהערכת יתר ברוב האיזורים המטרופוליטנים שנבדקו.

הדו"ח מציין אזהרה חמורה לגבי השקעות נדל"ן. שוק הבתים נוטה להסתגלות מאד הדרגתית והתדרדרות המחירים מכילה בתוכה ממוצעים של 18 רבעים אחורה.
השמים יכולים לחכות!

מוקדם מדי לומר כמה גרוע המצב יהיה לפני שיתחיל להשתפר, בכל אופן "נחיתה רכה" אינה סבירה.

בעית התחזית רק החלה, הריבית תעלה ב-2008. אולי נראה עליות לפני הנפילה ב-2012. המבשר של מה שעתיד לבוא. כשעומדים לפנינו כ-14 רבעים של התדרדרות מחירים, מחירי הבתים הינם רק כ-5% פחות מהשיא של סוף 2005 ואמצע 2006.
למרות השפל הגרוע מאז "השפל הגדול" בהתחשב ב"פיצוץ" המחירים ובניתוק הגדול של מחירי הבתים מכל רציונל, אין שאלה שהדברים הינם מבשרים של מה שעומד לקרות.

והתוצאה? יש עדיין הרבה "שמיים כחולים" בחוץ.
כל מי שירכוש בתים, מגרשים , נכסים במחירים המופקעים ומבוססי הפנטסיה האלו יסבול מהפסדים בשנים הקרובות, אלא, אם יפעיל שיקולים כלכלים רציונלים וביקורתיים.

הבעיה שאנשים רבים לוו כספים רבים על מנת לבצע רכישות ויצרו את ה"בועה". משכנתאות בריביות מטורפות הוסיפו לבעיה אולם בשורה התחתונה: אנשים רבים קנו יותר מדי נדל"ן.

מאז ששוק הנדל"ן  השתגע לחלוטין ב-2002 מחירי בתים רבים, מגרשים ונכסים  באיזורים רבים עדיין מנותקים מאד מכל יחסים היסטורים בין שכר הדירה למשכורות. מעולם בהיסטוריה שלנו לא היה זול יותר לשכור בית מאשר לרכוש.
.
המשכורות היום אינן יכולות לכסות את תשלומי המשכנתאות. מחירי הבתים יצטרכו לרדת באחוזים נכבדים על מנת ליצור את האיזון והשיוויון בשווקים רבים.


בסוף 2006 היו כ-3.5 מיליון אנשים ללא הון עצמי. בסוף 2007 מספר זה צפוי להיות מוכפל.
אנחנו יכולים לראות שזמנים נוכחיים אלו, כואבים ככל שיהיו, יוכיחו עצמם כזמנים חשובים  בתחום ההתעשרות בתחום הבתים אם נשכיל למקם את עצמנו נכונה.
משמעת עצמית וסבלנות היום, משקיעים וקונים יצירתיים יזדקקו לדרך חדשה להסתכלות על השוק.

יש להביא בחשבון הכנסות, צפיפות אוכלוסין, שיעורי ריביות, מחירי בתים בעבר ובהווה ונתונים היסטוריים על מנת להחליט על מחיר נכס.