|
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
נדל"ן השקעות
רכישה, שיפוץ ומכירה כדרך להחזרה גבוהה של השקעות הון. |
|
|
|
|
|
קרקע למכירה
חולמים על מגרש לוילה
מספר תחשיבים לפני שמתחילים |
|
|
|
|
|
קרקע
קרקעות השימוש המיטבי
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
מגרשים למכירה , השקעות נדלן , כינוס נכסים , קרקעות למכירה , נכסים מניבים |
 |
קרקע
קרקעות – השימוש המיטבי
בתחום של השקעות בנדל"ן ונכסים מניבים, שימוש מיטבי של קרקע מוגדר
כשימוש ההגיוני והחוקי של הקרקע או הנכס מושבח,שניתן לממש אותו ,פיזית מימונית
ולגביו מתקבל ערך נוכחי הגבוה ביותר של זרמי הכנסה תפעולית נטו .
נצא לשוק ונבדוק לדוגמא מגרשים במרכז עיר תל אביב ברחוב הראשי שלה ,קרקע עם מבנה הכולל קומה מיסחרית4 חנויות –דיירים בדמי מפתח
שתי קומות מגורים ,דיירים לא מוגנים,וזכויות בניה לעוד 3 קומות 750 מ"ר תוספת של עד .10 דירות .
השאלות הנשאלות לגבי הקרקע מה השימוש המיטבי ,נבדוק-לפי ההגדרה של השימוש המיטבי
את העלויות של ניצול הזכויות בניה ונראה את הרווח הצפוי –כלומר ערך נוכחי הגבוה ביותר של זרם ההכנסות התפעוליות נטו ..
שטח מגרש – 377 מ"ר
מצב קיים –
קומת קרקע מסחרית הכוללת 4 חנויות פעילות ששטחם כ- 190 מ"ר.
בנוסף ישנם שני מחסנים כאשר אחד מושכר בשכירות חופשית והשני עומד ריק.
כמו כן קיימות בבניין שתי קומות נוספות (א+ב) כאשר שטחה הכולל של כל קומה הוא כ-190 מ"ר ובכל קומה ישנן שתי דירות של כ-90 מ"ר כ"א. סה"כ 4 דירות. כל הדירות בבנין אינן מוגנות ומושכרות בחוזה שכירות רגיל. סה"כ שטח בנוי קיים כיום בבנין כ- 570 מ"ר.
זכויות בנייה –
אדריכל הפרויקט, קבע בהתאם לת.ב.ע "לב העיר" כי ניתן יהיה להוסיף לבניין כ- 750 מ"ר חדשים, זאת ע"י השלמת שלושת הקומות הקיימות (קרקע+א+ב) לכ- 250 מ"ר בקומה ובניית שתי קומות נוספות (ג+ד) בשטח דומה בנוסף לשלוש יציאות על הגג (23 מ"ר לכל דירה).
ניצול זכויות אלו יתאפשרו היות והמרחק בין קווי הבניין לצידו האחורי (מזרחי) של הבניין הקיים רחב מאוד.
כמו כן, בהתאם לחוק הצפיפות ברחוב זה, אנו מעריכים כי ניתן יהיה לבנות בין 13-14 דירות סה"כ. בתכנית העסקית התייחסנו לאפשרות של 13 דירות.
בנוסף, יש להדגיש כי בהחלט קיימת אפשרות סבירה לקבלת אחוזי בנייה גבוהים יותר ולבקשת הקלות. התכנית שלנו מתייחסת להערכת הזכויות הקיימות בלבד.
הערה – השבחה חלה על המוכרים
תכנית עסקית מוצעת:
|
|
|
|
|
|
הכנסות |
|
|
|
|
|
|
|
סה"כ בשקלים |
מחיר בשקלים |
מחיר בדולרים |
מס' יחידות |
מ"ר בנוי |
סוג הנכס |
קומה |
2,400,000 |
600,000 |
150,000 |
4 |
40 |
חנות |
קרקע |
2,200,000 |
2,200,000 |
550,000 |
1 |
140 |
דירת גן (דופלקס) |
קרקע + א |
4,200,000 |
1,400,000 |
350,000 |
3 |
60 |
דירת 3 חדרים |
א |
10,800,000 |
1,800,000 |
450,000 |
6 |
80 |
דירת 4 חדרים |
ב + ג |
7,800,000 |
2,600,000 |
650,000 |
3 |
103 |
דירת 4.5 חדרים |
ד + יציאות |
|
|
|
|
|
|
|
₪ 27,400,000 |
סה"כ |
|
|
|
|
|
|
|
עלויות |
|
|
|
סה"כ 750 מ"ר בניה חדשה לפי 1300$ למ"ר |
₪ 3,900,000 |
בניה חדשה |
סה"כ 550 מ"ר קיים לפי 600$ למ"ר |
₪ 1,320,000 |
שיפוץ קיים |
|
|
|
|
₪ 5,220,000 |
סה"כ |
לסיכום שווי הזרם הכנסות צפוי הוא 27,400,000 ש"ח
בנכוי עלויות בנייה ושיפוץ 5.220.000 ₪
משאיר 22180.000 ש" 'ח
מזה רווח יזמי 20% 4.436000 ₪
ערך לקרקע 17,744,000 ₪ הערה ,לצרכי בדיקה מחירים כוללים מעמ
|
|
 |
|
|
|
| |
|
| |
|
|
