קרקע למכירה
חולמים על מגרש לווילה ! מספר תחשיבים לפני שמתחילים
נכנסתם לתחום של השקעות בנדל"ן
נניח לצורך המאמר קניתם מגרש 300 מ"ר ב - 100,000$
קרקע למכירה שניתן לבנות עליה שתי קומות (56% ) 168 מ"ר.
הינה כמה שלבים מקדימים :
ראשית, בתחום של נכסים מניבים יש לבדוק היטב האם פיתוח הכביש כלול בפיתוח של השטח או שהוא חל על הקונה. פיתוח כבישים הינה הוצאה גדולה בעלות של 96 ש"ח למ"ר , לכביש ממוצע ברוחב 20 מ"ר, כלומר ק"מ כביש יכול לעלות 192,000 ₪. זו הוצאה גדולה גם אם היא מתחלקת בין ארבעה לשמונה מגרשים בממוצע. (משני צידי הכביש).
אֶמנֶה את האגרות הבסיסיות שרשויות מטילות על בנייה :
- היטל ביוב.
- אגרת חיבור לרשת עירונית.
- אגרת הנחת צינורות ,היטל פיתוח מפעל מים.
סיכום ביניים :
סך כל האגרות על מגרשים למכירה בגודל שכזה ינועו בין : 4500-5000$ ליחידת דיור .
ההוצאה על כביש במקרה ותחול על הקונה היא בין 2500-3000$ ליחידת דיור.
- על כל זאת יש להוסיף 1% הוצאות עו"ד וטאבו.
- חיבור לרשת החשמל 1000$.
- אדריכלות אישורים בוועדה וליווי פרויקט עוד 6500$.
- מס קניה .5%
- תשלום למינהל במידה והקרקע אינה פרטית ואגרת עקירת עצים.
אתם איתי ? נישאר עוד ממה לבנות ?
בואו נסכם
נצא מתוך הנחה שכביש לא קיים ויש לשלם עליו :
אגרות והיטלים - רשויות מקומיות |
5000$ |
כבישים |
2500$ |
עורך דין 1% |
1000$ |
מס רכישה 5% |
5000$ |
מינהל 3% |
3000$ |
תכנון אדריכלי ופיקוח על |
6500$ |
מימון 5% שנתי (במקרה של משכנתא) |
5000$ |
חיבור לרשת חשמל |
1000$ |
סך ההוצאה על קרקע למכירה 300 מ"ר
בניה 168 מ"ר לפני העלייה על הקרקע
מסתכם ב : |
29,000$
(עשרים ותשע אלף דולר) |
אז לא לשכוח זאת על מגרש למכירה של 100,000$ בסיס נוסף עוד 29% בדרך כלל לפני חומרים ועבודה זאת בהנחה שיש השתתפות בפיתוח הכביש עד המגרש .
נמשיך ונחשב את הבניה בהערכה קרובה של 800$ למ"ר עלות הבניה
נקבל 168 מ"ר כפול 800$ = 134,400$
כך שוילה בנויה בשטח של 168 מ"ר תעלה :
100,00$ למגרש
29,000 $ מיסים, היטלים ותכנון.
134,400$ הבניה, כולל פיקוח.
סה"כ 263,400$ מחירים כוללים מ.ע.מ (המחירים מעודכנים לינואר 2008)
