מגרשים
מגרשים מועדפים
להלן סקירה שערכתי בנושא מגרשים בתחומים השונים של השקעה בנדל"ן
מגרשים לבניה
מסחרי
משרדים,
תחנות דלק
תעשיה
אסקור את המגרשים המועדפים בכל תחום ,ולסיום אסביר את המונח מגרש –קנס .
ראשית, מגרשים לבניה כחלק מתחום של נכסים מניבים
ראשית מגרשים לבניה
נפריד בין בניה צמודי קרקע ,לבין בניה רוויה .
צמודי קרקע בדרך כלל מגרשים של 250 מ"ר ומעלה בסמוך למרכזים עירוניים או בפריפריה .
הכללים הם דומים ,מגרש רגולרי ומישורי ככלל עדיף בגלל הנוחות של התכנון והוצאות בניה נמוכות יותר ממגרש משופע .מגרש עם נוף מקבל עדיפות גבוה ביחס לבלי .מגרש פינתי עדיף על מגרש תחום בין שניים פחות רועש יותר אפשרות לניצול שטחים צמודים .
בבניה בהר שיפוע עד 15% הוא טוב
לא מיקר מאוד את העליות בניה ופיתוח כי הוא מאפשר ניצול חללים שלא באחוזי הבניה לאחסון ומטרות נוספות וכן גינון יותר יעיל ,בניית טרסות והשקיה נוחה .
בניה רוויה
החשוב ביותר ליזם הוא מיקום המגרש ,אחוזי בניה גבוהים ,נוף נשקף מהדירות ,זיהום סביבתי ,גישה לכבישים מהירים ומרכזי מסחר קרובים ,
מגרשים מסחריים כחלק מתחום של השקעות נדל"ן
הכללים הקובעים הם המיקום כביש ראשי או צדדי ,מספר הקומות המותר לבניה ,חניה פתוחה או סגורה ,רמה סוציו –אקונומית של אוכלוסיה מסביב ,וניצול השטח מרבי גם לבניית יותר שטחים וגם לחיסכון בעליות בניה ותפעול .
מגרשים לתחנות דלק
חשוב ליזם גודל המגרש בין 3-4 דונם
גישה לתחנה מכביש ראשי צדדי או פרברי
,האם ניתן לבנות שירותי עזר לתחנה כמו מוסך חנות אביזרים בית קפה וכו'.
המרחק מתחנות דלק אחרות משמעותי ,לגבי הפדיון הצפוי .
מגרשים לתעשיה
בתעשייה היום המקום המועדף על יזמים הוא גן תעשיה או איזור תעשיה מוצהר אשר נהנה מהומוגניות של המשתמשים ,מפרה ,שירותים קרובים לכולם ,כוח עבודה זמין חניה מתוכננת בשפע ,וכן נושא המיסוי המוניציפאלי חשוב מאוד בשנים האחרונות ,ויהווה שיקול מכריע בכניסה למתחם של שוכר
משרדים כחלק מתחום של נכסים מניבים
במשרדים השיקול המרכזי הוא אופי המשרדים ,
כלומר משרדים להייטק יהיו בד"כ מחוץ לעיר באיזה גן תעשיה או בנין מיוחד,עורכי דין בקרבת בתי המשפט רואי חשבון בקרבת מס הכנסה וביטוח לאומי מעמ ,וכן הלאה כל סיווג לפי הנושאים החשובים לו חברות ביטוח והשקעה ליד הבורסה לניירות ערך .
כמובן שתחבורה ונגישות לצירי תחבורה היא מכריעה ,אבל מהשיקול המקצועי של קרבה לגופים שציינתי .
לסיום ברצוני לציין שהכללים שציינתי בכל תחום ,קודמים לדעתי ,לפני התשואה המתקבלת בזמן מסוים .כי נדל"ן אי אפשר להזיז ואת התשואה ניתן להעלות או להוריד בתקופות שונות .
לכן תשוב לבחון את הנכס ואת הפוטנציאל ,ורק לאחר מכן לבדוק וחשב תשואות שכמובן הם
שיקול , מפתח בקבלת החלטות.
המונח מגרש קנס
שתבעתי אותו בתחילת המאמר ,בא לקבוע את השווי גבוה יותר לשכן שיש ברכישת מיגרש סמוך .בכל תחום שכתבתי עליו השכן הוא זה אשר ישלם את (קנס)המחיר הגבוה יותר ממחיר השוק ושווי זה ינוע בין15 ל30% ואף יותר משיווי השוק מהסיבות של התרחבות ניצול טוב יותר של השטח ,שקט במקרה של בניה למגורים ריכוז במקרים של משרדים ..ותעשיה .
